Cavalerie financière – L’obsolescence programmée du bien immobilier ou la mort lente du propriétaire

« En France, le prix de l’immobilier va bientôt dépasser les 10.000 euros du mètre carré à Paris, soit une hausse de plus de 50 % en dix ans, une multiplication des prix de 2,38, entre 1995 et 2015, dans l’ensemble des pays de l’OCDE, tandis que le coefficient d’inflation était de seulement 1,8. Selon le FMI, les prix évoluent de concert partout dans le monde.

L’immobilier constitue la principale richesse des ménages, tandis que les prêts hypothécaires représentent 85 % de leurs dettes. L’immobilier n’a pas de valeur intrinsèque en soi car sa valorisation dépend des taux d’intérêt à long terme, ridiculement bas à l’heure actuelle, suite à l’action de la BCE européenne. À Berlin, les loyers ont doublé en dix ans, tandis qu’ils progressaient fortement dans les autres grandes villes allemandes.

Que croyez-vous qu’il adviendra quand la pression démographique et la demande se feront moindres confrontés au vieillissement de la population et à la multiplication de l’offre sur fond de remontée des taux d’intérêt long terme ? Les derniers arrivés sur le marché seront les premiers asservis par une dette monstrueuses et des valeurs immobilières qui s’effondreront tuant du même coup et l’investissement locatif et le financement d’une partie des retraites.

Explications.

Ce n’est pas le krach boursier qui menace mais le krach immobilier

Le système actuel d’endettement généralisé public et privé est adossé dans son ensemble sur l’inflation immobilière et la dévaluation monétaire : on emprunte à bas coût sur des durées de plus en plus longues des biens de plus en plus chers. Que croyez qu’il se passera quand des générations de baby-boomers voudront adosser en France par exemple leur place en maison de retraite à 3000 euros/mois en monétisant cash leur patrimoine immobilier ou en donnant celui-ci en gage à l’Etat : On observera une brusque remontée de l’offre face à une demande devenant atone, et ce ne sont certainement pas nos « chers migrants » vivant d’aides sociales et d’expédients économiques qui pourront en prendre le relais. Et les taux bas d’emprunt, stimulant traditionnel du marché immobilier,  n’y changeront rien car nous serons bientôt face à un problème de déséquilibre trop important entre une offre immobilière devenant pléthorique face à  une demande qui ira en s’étiolant, dont sur un mode similaire et avec les conséquences que l’on connait la crise du subprime US de 2008 fut  juste un avant-gout, ou plus exactement une mise en bouche.

Avec une démographie en berne les premiers craquements du marché immobilier se font jour au Japon

Il y a dix ans, le Japon comptait près de 7,57 millions de propriétés vacantes enregistrées, soit 13,14% du nombre total de logements japonais. Il y a cinq ans, il y avait près de 8,20 millions de propriétés vacantes, soit 13,52% du parc immobilier national total. Dans quinze ans, la part des logements vacants au Japon devrait atteindre plus de 20% , selon l’institut de recherche Fujitsu. Jusqu’à présent, les logements vacants étaient largement concentrés dans les villes rurales, mais le phénomène commence à apparaître de plus en plus dans les banlieues et les grandes villes. D’ ici 2033, la proportion de logements vacants au Japon devrait dépasser 20%.

Immobilier : une obsolescence programmée dans les gènes et la fin annoncée du petit propriétaire

Aujourd’hui les taux bas d’emprunt orchestrés par les Banquiers centraux  ne valent donc que pour ceux qui ont des proportions à s’endetter et à acheter à crédit des actions de grosses multinationales propriété des hyper riches et non à acheter de faux biens tangibles tel que l’immobilier amené à se déprécier car sans valeur réelle en l’absence de véritable collatéral et souffrant surtout d’obsolescence progressive. Obsolescence du bien immobilier qui demande un réinvestissement constant dans celui-ci pour maintenir le bien à la fois en valeur d’usage mais aussi en valeur locative et l’adapter à des normes étatiques et environnementales en évolution normative permanente. Le seul collatéral qui permette à un bien immobilier de gagner en valeur ce sont les services et infrastructures qui sont offert tout autour : moyens de locomotion, commerces, écoles, hôpitaux…Ce dernier point explique que les biens ruraux en perte de services publics aient aujourd’hui tendance à se déprécier.

Celui qui a sans doute le mieux parlé de l’obsolescence immobilière et de ses conséquences fut Coluche :

Sans possibilité de revente  de son bien immobilier à un bon prix, sans possibilité de revaloriser celui ci  pour en conserver une valeur d’usage décente et ne pouvant faire face financièrement une mise en conformité, au regard des nouvelles normes étatiques,  de plus en plus contraignante et onéreuse, le petit propriétaire se verra dans l’obligation de brader son patrimoine à un vil prix ne lui permettant pas d’honorer dette, hypothèque et l’assurance d’un financement de ses vieux jours. C’est la fin du petit propriétaire et du rêve bien souvent de toute une vie ! »

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Rappel :

A Paris, les 10 000 euros du m2 sont franchis !

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A propos Olivier Demeulenaere

Olivier Demeulenaere, 54 ans Journaliste indépendant Macroéconomie Macrofinance Questions monétaires Matières premières
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14 commentaires pour Cavalerie financière – L’obsolescence programmée du bien immobilier ou la mort lente du propriétaire

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  2. zorba44 dit :

    Règles d’or de l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.
    Au surplus, acheter en dessous des valeurs moyennes de référence : bref, trouver la perle !

    Jean LENOIR

    • MB LANGRENE dit :

      D’accord Zorba mais l’emplacement se paie à prix d’or. Ce qui risque de se passer le jour où nous ou notre fils voudra vendre notre maison est que les gens qui seront payés de plus en plus au SMIC n’auront pas les moyens de nous la racheter au juste prix et ce que je viens de lire confirme malheureusement mes craintes.

      • zorba44 dit :

        Une partie de l’aisance du signataire provient du fait que nous achetions des emplacements exceptionnels mais, en moyenne, 20% moins cher que le marché.

        A côté des propriétaires (immobilier d’entreprise …mais les règles sont identiques) qui veulent vendre plus cher que le marché (ce qu’a fait parfois le signataire !) il y a des propriétaires qui soit sous-cotent leur bien ou on des raisons de vendre vite.

        Le tout est d’avoir des nerfs et du savoir-faire..

        Jean LENOIR

  3. Ping : Cavalerie financière – L’obsolescence programmée du bien immobilier ou la mort lente du propriétaire — Olivier Demeulenaere – Regards sur l’économie – La vérité est ailleurs

  4. Il y a aussi Binet « Robert et Raymonde Bidochon (sans oublier leur chien Kador, qui lit Kant dans le texte) dans l’album N° 4 Maison sucrée Maison » qui complète bien le sketch de Coluche…

    Je les ai tous… Les Binet !!!

  5. Alonzo dit :

    La baisse généralisée du niveau de vie en France entrainera une chute des prix de l’immobilier, ça parait clair.

  6. Ping : Cavalerie financière – L’obsolescence programmée du bien immobilier ou la mort lente du propri étaire | Raimanet

  7. Salah dit :

    Bref, on est très con d’acheter un bien immobilier: l’avenir c’est de jouer en bourse et bien sûr, de PERDRE.
    Merci pour cet excellent conseil

  8. Ping : Cavalerie financière – L’obsolescence programmée du bien immobilier ou la mort lente du propriétaire — Olivier Demeulenaere – « FNACAB

  9. Jean-Marc SIMIAND dit :

    L’Indice du prix des logements en monnaie constante a été multiplié par 20 depuis l’après guerre !
    Et la décorrélation avec les revenus des ménages est flagrante depuis l’année 2000 , année du premier grand krach boursier ! Vous avez trouvé la cause de cette envolée ? Les fonds et autres organismes financiers ont investi massivement dans la pierre et vu la récidive du krach en 2008, ils le restent. Mais la prochaine crise financière imminente pourrait sans doute entraîner également un krach immobilier.

    source :http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html

  10. Nanker dit :

    « Règles d’or de l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement »

    C’est vrai… Et ayons une pensée pour tous les bobos qui ont acheté dans les quartiers « à forte diversité » de Paris (en gros : 18 19 et 20ème). Au début (années 2000) tout se passait bien, la « gentrification » fonctionnait à merveille ( = les Blancs bobos viraient les « locaux » babouches/mafé qui ne peuvent plus suivre la hausse des loyers). Mais il suffit que la mécanique se grippe, que les « locaux » résistent un peu, ou que les bobos eux-mêmes commencent à souffrir de la hausse de l’immo et là c’est la catastrophe. Si vous ajoutez des phénomènes spécifiquement parisiens comme l’incurie de l’équipe municipale (rats, saleté, migrants, drogués au crack, insécurité après 20h, guerre aux couples avec enfants, 6 milliards de dette municipale) vous voyez les bobos qui ont la possibilité de se barrer (en gros ceux qui n’ont pas acheté) se barrer en masse de ces arrondissement « tendance » et traverser le périph.
    Voyez le quartier de « La Fourche » : déclaré « hip » il y a 10 ans et investi par les bobos il est en train d’être récupéré par les habitants « historiques » (les babouches/mafé évoqués plus haut).

    Pour dire les choses simplement je vois non pas un krach mais un véritable effondrement de l’immo dans ces quartiers si « pittoresques ». Plus dure sera la chute, et les 1ers à s’être barrés de ce traquenard « vivre-ensembliste » auront été les plus malins…

  11. leducmichael dit :

    Je ne sais pas comment insérer une image mais consulter le
    TUNNEL DE FRIGGIT qui est alarmant depuis des années …

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